La visa del apartamento se cuenta en pesos. El dólar se movió igual.

Cancillería no cotiza la visa de inversionista en inmueble en dólares. La Resolución 5477 de 2022, artículo 79, pide un predio solo a tu nombre por al menos 350 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) a la fecha de la solicitud, y el registro en el Banco de la República de la inversión extranjera directa con la que lo compraste.

El SMLMV lo fija el Gobierno. El dólar lo fija el mercado. No se ponen de acuerdo.

Sigo viendo hojas de cálculo ancladas a TRM 4.000. En 2024 era un redondo cómodo. No es la unidad de la visa ni la de la declaración.

El salto del 23 % del mínimo 2026 es el primer apretón. El segundo es el peso: menos pesos por dólar, más dólares para el mismo piso en pesos.

Si la TRM se hubiera quedado cerca de 4.050, el piso 2026 serían unos USD 151.000. La diferencia es tipo de cambio, no una categoría nueva de visa.

Un apto que superaba 350 salarios cuando compraste en 2024 puede quedar por debajo del piso 2026. Quien ya tiene la M puede, en muchos casos, seguir si mantiene la inversión como pide el artículo 79. El comprador nuevo no hereda tu umbral de 2024.

El tablero de la casa de cambio no es la TRM.

La Junta Directiva del Banco de la República pone la regla en la Resolución Externa 1 de 2018, artículo 40: promedio ponderado por monto de compras y ventas de dólares de los Estados Unidos contra peso, con cumplimiento el mismo día (T+0), hechas por Intermediarios del Mercado Cambiario en el horario que fije el BanRep.

La Superintendencia Financiera de Colombia calcula y certifica esa tasa cada día hábil, con la circular del BanRep (DOAM-146; antes DODM-146). En criollo: operaciones entre más o menos 7:30 a.m. y 1:00 p.m., con otras entidades vigiladas por la SFC y con la Nación–Ministerio de Hacienda. Fuera: derivados. Fuera: tu giro de Western Union.

La tasa que sale de las operaciones de hoy rige mañana. Fines de semana y festivos colombianos: la última certificada. Si la Superintendencia no puede calcular, queda la última.

Los promedios 2024 (unos $4.071) y 2025 (unos $4.053) salen de esa serie diaria. 2026 aún no tiene promedio de año. BanRep, 30 de junio de 2026: $3.443,59. Fin de agosto: cerca de $3.200. Usa TRM con fecha. No congeles 4.000 y lo llames norma.

Hay dos relojes, y los dos arrancan en la escritura.

Reloj de visa. Una M de inversionista posterior tiene que mostrar que mantuviste la inversión o el inmueble durante toda la vigencia de la visa anterior (artículo 79). Vender para “realizar” el dólar puede cerrar ese camino. Eso es Cancillería, no DIAN.

Reloj de impuesto. Artículo 300 del Estatuto Tributario: si el inmueble fue activo fijo poseído dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional. Si vendes unos días antes, la misma utilidad en pesos es renta ordinaria.

La DIAN no te cobra el P&L en dólares. Cobra precio de venta en pesos menos costo fiscal en pesos. Un peso revaluado puede inflar el titular en USD y dejar la base gravable en pesos.

El notario retiene el 1 % del precio de venta (artículo 398) como anticipo. No es el impuesto final.

La utilidad de fuente nacional por un inmueble en Colombia se grava seas o no residente fiscal. El no residente, por regla, no entra a la exención de casa de habitación del artículo 311-1. El residente que vende la vivienda donde efectivamente habita puede exentar las primeras 5.000 UVT de la utilidad que califique (UVT 2026: $52.374; 5.000 UVT = $261.870.000) si cumple las condiciones de destino del dinero. Un apto que rentas en plataformas es mal candidato.

La venta de inversión extranjera registrada trae papelería de Banco de la República / DIAN. Eso va en el cierre, no “después”.

Hipotético. No es un expediente.

Escrituraste un apartamento en Medellín el 15 de enero de 2024 por 500 millones de pesos (por encima del piso 2024 de 455 millones). Sin mejoras en el ejemplo. Vendes por 620 millones. Costo fiscal: 500. Utilidad: 120 millones.

A. Escritura de venta el 20 de enero de 2026 (dos años y cinco días).
Activo fijo, dos años o más → ganancia ocasional. La Ley 2277 de 2022 dejó la tarifa general en 15 % para residentes y no residentes (artículos 313 a 314 y 316). Impuesto: 18 millones. Retención notarial: 1 % de 620 = 6,2 millones, imputable a los 18 cuando declares.

B. Escritura el 10 de enero de 2026 (cinco días cortos).
Los mismos 120 millones son renta ordinaria. Persona natural no residente: tarifa general sobre esa renta de fuente nacional (35 % en el artículo 247, salvo tratado): 42 millones. Residente fiscal: cédula general, que puede llegar al 39 %. La retención del 1 % sigue siendo 6,2 millones. El resto va en la declaración.

En este dibujo, la raya de los dos años vale unos 24 millones de impuesto. También es la raya entre el balde del 15 % y el del 35 % o la tabla progresiva.

En dólares, a TRM $3.203, los 620 millones son unos USD 194.000. Con tu presupuesto a 4.000, 500 millones eran USD 125.000. La revaluación infla el titular en dólares. La DIAN igual quiere 15 o 35 % de 120 millones de pesos, no de tu saldo en Wise.

Si vendes a 500 millones (sin utilidad en pesos), el impuesto de ganancia ocasional sobre el inmueble es cero aunque el peso más fuerte te entregue más dólares que en 2024. El piso de visa del comprador en 2026 sigue siendo 612,8 millones.

Solo informativo. En Colombia se mueven el mínimo, la TRM y el Estatuto Tributario. Fecha de escritura, costo fiscal, residencia fiscal, convenios y si el inmueble es inventario o casa de habitación cambian el resultado. Confirma el texto vigente de la 5477, los decretos de SMLMV, la circular de TRM del BanRep y los artículos del ET con tus hechos.

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